PostHeaderIcon KİRA SÖZLEŞMESİ FESHİ

Günlük yasamımızın bir parçasıdır Kira Sözleşmeleri. Gerek oturduğumuz konutlarda gerekse işletmelerimizde hepimiz birebir içerisindeyizdir bu sözleşmesel iliskinin. Gayrımenküllerin son derece pahalı olması kiracı sayısının doğal olarak artışını beraberinde getirmiştir. Bu hususta dikkatli davranılması, sözleşmelerin iyi okunması ve problem yaşanması durumunda hangi kurumlara müracaaat edilebileceğinin bilinmesi sorunun bir miktar da olsa hafifletilmesini sağlayacaktır.
Şimdi gelelim konut kirasında sıkça karşılaşılan problemler ve püf noktalara.
Olağan Fesih Nedenleri (Ordentliche Kündigung)
Esas itibarıyla kiralayan (Vermieter) tarafından sürekli, herhangi bir şart aranmaksızın ve herhangi bir nedene ihtiyaç duyulmaksızın kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Ancak kiracı (Mieter) her halükarda fesih nedenini kiralayandan yazılı olarak talep edebilir.
Fesih Süresi (Kündigungsfrist)
Öncelikle anlaşmada bu hususta herhangi bir hüküm varsa ona bakılır ve o geçerlidir. Konutlar bakımından; sözleşmede herhangi bir hüküm yoksa yahut sözleşmede fesih süresi 3 aydan daha kısa bir süre olarak belirlenmiş ise bu hüküm geçersiz olup, 3 aylik yasal fesih süresi geçerlidir. Konutlar için fesih süresi 3 aydan daha az olamaz.
Feshin Tayin Edilen Günü (Kündigungstermin)
Bu hususta da yine sözleşmede belirlenen hüküm öncelikle geçerlidir. Bu süre sözleşmede belirtilmemiş ya da kısaltılmış ise yasadaki (kantondan kantona değişikler göstermektedir) fesih için tayin edilen gün geçerlidir. Fesih süresi yahut feshin tayin edilen gününe uyulmadığı taktirde fesih mümkün olan bir sonraki feshin tayin edilen gününe geçerli olur.

İtiraz (Anfechtung)
Kiracı feshin eline geçmesinden itibaren 30 gün içerisinde Uzlastırma Merciine (Schlichtungsbehörde) itirazda bulunabilir. Kiracı bu itirazında; a) hakkın kötüye kullanıldığını (Missbräuchlichkeit), b) feshin geçersiz (ungültig erklären) olduğunu ya da c) kira sözleşmesinin uzatılması (Erstreckung des Mietverhältnisses) için talepte bulunabilir. Konut kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin uzatılması talebi azami 4 sene için ibraz edilir. Kira sözleşmesinin feshi kiracıyı ne kadar çok zor duruma düşürüyorsa verilen süre o kadar uzun olur.
Kira sözleşmesinin uzatılması talebinin yerine getirilebilmesi için, kiracının kiralamak için başka bir konut aradığına dair belgeler biriktirmesi kiracının menfaatinedir.
Olağanüstü Fesih Nedenleri (Ausserordentliche Kündigung)

1. Sürelere Uymadan Tahliye (Vorzeitiger Auszug)

Süresi dolmadan önce çıkış yazılı olarak yapılabilir. Eğer yerine yeni bir kiracı (Nachfolgemieter) bulunamamışsa fesih yazının ulasmasını takip eden mümkün olan ilk cıkış tarihinden itibaren geçerlidir.
Kiracı bununla beraber önceden fesih süresine ve feshin tayin edilen gününe uymaksızın çıkabilir, şöyleki kiralayana kosulları uygun yeni bir kiraci bulması kaydıyla bu mümkündür (İsim, adres ve finansal olanaklara ilişkin bildirilerde bulunulur).Yeni tek bir kiracı bulunması yeterlidir. Ancak kiralayan kiralamak isteyen kişi ile kira sözleşmesi imzalayıp imzalamamakta özgürdür.
O nedenle birden fazla kişinin bildirilmesi daha uygun olur. Yeni kiracı adayının durumunu kontrol etmek için kiralayanın 2/3 haftalık zamanı vardır. Kiralayan kiracı adayını objektif nedenlere dayanmadan redederse (ya da cevap 2/3 haftalık içerisinde verilmezse), kiracı yeni kiracı adayı sözleşmeyi ve konutu önceden talep ettiği tarihte devralmış gibi sözleşme sorumluluğundan azledilir ve kiracı sözleşmeye ve yasaya uygun davranmış olur.
Teklif edilen yeni kiracı adayı uygun ,ödeme kabiliyeti varsa yani ekonomik durumu uygunsa ve kira sözleşmesinde yeralan koşulları devralmaya hazırsa kiralayan bunu reddedemez. Yeni kiracı adayı bu şartları yerine getiriyorsa ve kiralayan buna rağmen redediyorsa o halde konuttan çıkan kiracı diğer kira ücretlerinden muaf olur. Irk, ülke yahut din bir red nedeni değildir. Aynı şekilde kiracı adayı yabancı ise yabancının oturum tipi de önemli değildir. Yüksek (Federal) Mahkeme (Bundesgericht) kararları gereğince ilticacı oturumuna sahip olanlar da esas olarak kiracı adayı olarak gösterilebilirler.
Kiralayan uygulamada sıklıkla kiracı adayına daha yüksek kira ile konutu vermeye zorlar, dayatır. Bu geçersizdir; şöyleki kiracı adayı yasa uyarınca kira sözleşmesini oldugu gibi devralmakla yükümlüdür, fazlası dayatılamaz. Fesih sürelerinin değistirilmesi, yüksek depozito talep edilmesi yahut başkaca hak ve görevler yüklenmesi de kabul edilemez.
Çekişme durumunda ise yine yukarıda belirtilen Uzlastırma Merciine (Schlichtungsbehörde) basvurulurak durumun açığa kavusturulması talep edilir.



2. Kira Ödenmesinde Gecikme (Zahlungsverzug der Mieterschaft)

Kiranın aylık taksitler halinde ödenmesi durumunda süresi gelen kira yahut aidatların ödenmesinde bir gecikme olması halinde, kiralayan kiracıya yazılı bir ödeme süresi (Zahlungsfrist) düzenleyerek ödemesini, ödemediği ve ödeme süresine uyulmadığı takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirebilir. Bildirilen ödeme süresi konutlar için toplam 30 günün altında olmamalıdır. Kiralayan bu yazılı bildiriminde kiracıya ödenmesi gereken tutarın hangi nedenle talep edildiğini bildirmeli ve müteakibinde yazıda fesih yapılacağı uyarısında bulunmalıdır.

30 günlük yasal süre içerisinde kiranın ve gecikme bedellerinin ödenmemesi halinde kiralayan, konutu 30 günlük bir fesih süresine uyarak herhangi bir ayın sonuna çıkışı gönderebilir.

Daha sonra yapılacak olan ödeme işleyecek olan süreci değistirmez. Yani bu prosedüre girmemek için zamanında ödemek şarttır.

3. Kiracının Kusurundan Dolayı Fesih (Sorgfaltspflichtverletzung durch die Mieterschaft)

Kiracı yazılı ikaza rağmen itina ve dikkat yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde kiralayan kira sözleşmesini 30 günlük bir fesih süresine uyarak herhangi bir ayın sonuna cıkış verebilir.

4. Kiracının İflası Durumunda Fesih (Konkurs der Mieterschaft)

Kiracının iflası durumunda kiralayan, kiracıdan ve iflas dairesinden, yazılı bildirimle (makul bir süre tanıyarak) ilerdeki kira ücretleri için bir garanti verilmesini talep eder, aksi taktirde sözleşmeyi müddet tanımadan fesih edebilir.

5. Mülkiyet Sahibinin Değismesinden Dolayı Fesih (Eigentumswechsel und Eigenbedarf)

Mülkiyet sahibinin değismesinden sonra yeni malik (yeni mülkiyet sahibi) kendisi yahut yakınları için kullanılmak üzere ihtiyaca dayalı olarak kira sözleşmesini, yasal fesih süresine uyarak bir sonraki yasal feshin tayin gününden itibaren geçerli olmak kaydıyla çıkış verebilir.


6. İtiraz (Anfechtung)

Kiracı yukarıda belirtilen olağanüstü fesih durumlarına, çıkışı aldıktan sonra 30 gün içerisinde Uzlaştırma Merciine (Schlichtungsbehörde) giderek yazılı veya sözlü itiraz edebilir.
İtiraz kiralayanın fesih şekillerine uymaması, kısa bir fesih süresi tanıması veya fesih sürelerine uymaması halinde. kabul olunur.

Yukarıda kısaca önemli hususlar üzerinde özetle durmaya çalıştık, köşemiz yettiğince. Ancak konu daha da detaylıdır ve zaman zaman sorunlar daha da karmaşık olabilir. Bu durumda da adım atmadan mümkünse sözleşmenin iyice okunması yahut uzmanına danışılması hem maddi anlamda uğrayacagınız zararı azaltacak, hemde çesitli çözüm yollarının bulunabilmesi olanağını açacaktır.